Как не попасть впросак?
Количество случаев незаконного возведения в Подмосковье многоквартирных жилых домов на участках, выделенных под индивидуальное строительство, в последнее время увеличилось в несколько десятков раз. С этой серьезной проблемой столкнулись и в городском поселении Пушкино.
О том, что квартиры в новостройках, продаваемые на разных этапах строительства, могут быть незаконными, сказано достаточно много. До самого недавнего времени все ограничивалось «общетеоретическими» рассуждениями на тему того, что документы могут оказаться «кривыми», право собственности ненадежным и т.п. Но минувшим летом ситуация весьма радикально вошла в практическое русло: на всю страну стал известен пятиэтажный 60-квартирный дом в подмосковном поселке Вешки Мытищинского района, который был снесен судебными приставами.
Приобретение квартиры – это юридическое действие, и главным вопросом тут оказывается проверка документов. У большинства продаваемых новостроек нет свидетельства о собственности. Следовательно, работать придется с различными «предварительными» бумагами. Какими именно?
«Покупателю необходимо ознакомиться с тремя видами документов, - рекомендует Александр Коган, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. – Первое – это документы на землю, то есть свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка. Необходимо обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования, а также сопоставить правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с продавцом. Следует понимать, что на категории земель сельскохозяйственного назначения, независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возводить многоквартирные дома незаконно. Указанное относится также к категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «индивидуального жилищного строительства», «садоводства», «огородничества», «ведения личного подсобного хозяйства».
«Вторая категория документов, - продолжает Александр Коган. – это все, что относится к стройке. Прежде всего, разрешение на строительство, а также договоры с коммунальными службами о подключении коммуникаций: электроснабжения, отопления, газоснабжения. И третье – учредительные документы юридического лица: устав, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, протокол о назначении генерального директора. Это позволит проверить сам факт существования данной организации и компетенцию лица, подписывающего документы».
Прежде чем принять решение о приобретении квартиры в таком доме, несмотря на довольно низкую и потому привлекательную цену, необходимо обратить внимание на следующие моменты:
1. На любой строящийся жилой дом, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, должно быть оформлено разрешение на строительство (исключение – строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства).
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Даже если будет зарегистрировано право собственности на объект и ваше право собственности, объект все равно в судебном порядке может быть признан самовольной постройкой, и по нему будет принято решение о сносе. По данному поводу имеется разъяснение Пленума Верховного суда РФ в Постановлении от 29.04.2010 № 22.
2. Построенный таким образом дом не получит соответствующих технических условий на подключение к инженерным сетям. А значит, в доме невозможно будет жить.
3. Предлагаемый к заключению договор купли-продажи доли в жилом доме (договор подряда, договор покупки доли земельного участка и т.д.) не имеет ничего общего с договором участия в долевом в строительстве, заключенным в рамках Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а значит, не подлежит обязательной государственной регистрации. Есть риск «двойных» продаж.
4.Покупается не отдельный объект недвижимости (квартира), а доля в «большом доме», и выделить ее в натуральном виде будет не так просто. Возможно, опять потребуется решение суда.
5. Если вдруг по различным причинам застройщик не выполнит перед Вами свои обязательства по предоставлению жилой площади, то принятие мер со стороны органов государственной власти, осуществляющих контроль в области долевого строительства, к такому застройщику невозможно.
И еще немаловажный факт: действие закона Московской области от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области», на ваши договорные отношения не распространяется.
Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» полностью защищает права людей и исключает двойные продажи. Договоры долевого участия должны регистрироваться в Росреестре. Штамп о государственной регистрации означает, что с этим договором, как правило, все нормально.
Для предотвращения негативных социальных последствий, связанных с приобретением жилых помещений в вышеуказанных объектах, администрация города Пушкино Пушкинского муниципального района принимает участие в формировании Электронной системы учета на территории Московской области многоквартирных жилых домов, имеющих признаки самовольной постройки.
В целях выявления, проверки и последующего внесения таких объектов в единый реестр, администрация города Пушкино обращается к нашим жителям о предоставлении любой информации (рекламные объявления о продаже квартир в таких домах, начатое строительство на соседних с Вами участках, не предназначенных для строительства многоквартирных домов и т.д.).
Контактный телефон: 8(496) 534-52-61.
.jpg)
.jpg)
